Laten we bij het begin beginnen:
voor gehuwden is in de wet geregeld dat als één partner een uitgave doet ten behoeve van de ander, er automatisch een vergoedingsrecht ontstaat. Dit betekent dat de betalende partner een vordering krijgt op de andere partner, bijvoorbeeld voor de helft van het bedrag.
Voor ongehuwd samenwonenden geldt dit wettelijke vergoedingsrecht niet.
Als een van de partners dus geld ‘voorschiet’ of meer eigen geld inbrengt bij de aankoop van een gezamenlijke woning, is het maar de vraag of hij of zij dit bedrag bij relatiebeëindiging of verkoop terugkrijgt. In de praktijk leidt dit regelmatig tot juridische geschillen.
Daarom regelen notarissen dit meestal via een vergoedingsrecht in de samenlevingsovereenkomst. Hierin wordt vastgelegd dat de partner die een eigen bedrag inbrengt, bij uit elkaar gaan of verkoop, dit ook terugkrijgt.
Dit is dus vooral een juridische bescherming van ieders inbreng.
Maar hoe kijkt de Belastingdienst hiernaar?
Fiscaal wordt er géén rekening gehouden met deze interne vordering. De fiscus maakt geen onderscheid tussen wie het geld uiteindelijk heeft ingebracht. Zonder aanvullende afspraken, zoals in een draagplichtovereenkomst, beschouwt de Belastingdienst de eigen inbreng als gezamenlijk vermogen.
Simpel voorbeeld:
Twee partners kopen samen een woning van € 400.000.
Ze sluiten een gezamenlijke hypotheek af van € 300.000.
Eén van de partners ontvangt een schenking van € 100.000 en brengt dit volledig in.
In de samenlevingsovereenkomst is een vergoedingsrecht opgenomen: de andere partner krijgt dus bij verkoop € 50.000 minder.
Wat gebeurt er fiscaal?
De Belastingdienst ziet beiden als gelijkwaardige eigenaren en schuldenaars. Dus:
- Beiden hebben fiscaal gezien € 150.000 aan hypotheekschuld.
- Bij verkoop, zelfs na korte tijd, wordt ervan uitgegaan dat ieder € 50.000 overwaarde realiseert.
- Maar civielrechtelijk moet de partner zonder inbreng dit bedrag weer afstaan aan de ander op basis van het vergoedingsrecht.
- Die partner houdt dus niets over, maar heeft wél een fiscale overwaarde gerealiseerd.
En dan?
Koopt deze partner binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet hij of zij dat bedrag van € 50.000 opnieuw inbrengen om het recht op hypotheekrenteaftrek te behouden.
Als dat niet gebeurt, vervalt de renteaftrek over dat deel van de nieuwe lening.
Is dit probleem te voorkomen? Ja — met een draagplichtovereenkomst
Gelukkig is dit fiscale probleem goed te voorkomen. De oplossing?
Een draagplichtovereenkomst, waarin niet alleen in algemene zin wordt vastgelegd wie bedragen namens de ander betaalt, maar waarin jullie heel concreet afspreken hoe de onderlinge schuldverhouding eruitziet.
Dit heet ook wel: draagplicht voor het eigen aandeel in de schuld.
Voorbeeld:
Stel, jullie kopen samen een woning van € 400.000 en sluiten daarvoor bij de bank een gezamenlijke hypotheek af van € 300.000. Eén van jullie brengt € 100.000 eigen geld in — bijvoorbeeld uit spaargeld of schenking.
In plaats van alles op 50/50 te zetten, leg je in de draagplichtovereenkomst vast dat:
- Partner A een hypotheekdeel draagt van € 100.000;
- Partner B een hypotheekdeel draagt van € 200.000.
Dat sluit namelijk aan bij de feitelijke situatie:
Jullie kopen samen één woning van € 400.000;
Maar op basis van 50% eigendom koopt ieder een woningdeel van € 200.000.
- Partner A gebruikt € 100.000 eigen geld en financiert de rest met hypotheek;
- Partner B heeft geen eigen geld en financiert zijn hele deel met hypotheek.
Wat levert dit op?
Bij verkoop wordt de overwaarde netjes verdeeld volgens ieders daadwerkelijke inbreng:
- Partner A realiseert fiscaal een overwaarde van € 100.000 (de waardestijging op zijn eigen geïnvesteerde bedrag);
- Partner B realiseert géén overwaarde — en hoeft dus ook niets in te brengen bij een volgende woning.
Zo wordt het eigen vermogen beschermd én sluit de fiscale werkelijkheid aan op de juridische afspraken. Geen vorderingen, geen verrassingen, maar een duidelijke, eerlijke verdeling.
Waarom notarissen dit soms over het hoofd zien
In de praktijk leggen notarissen vooral de civielrechtelijke afspraken vast, zoals het vergoedingsrecht. Daarmee is juridisch duidelijk wie wat ontvangt bij verkoop. Maar de fiscale kant blijft vaak onderbelicht.
Een vergoedingsrecht regelt wie welk bedrag terugkrijgt.
Een draagplichtovereenkomst zorgt ervoor dat ook de Belastingdienst erkent wie welk deel van de schuld draagt.
Conclusie: zekerheid, duidelijkheid én belastingvoordeel
Koop je samen een woning en is de inbreng niet gelijk? Dan is een draagplichtovereenkomst geen luxe, maar een noodzakelijke aanvulling op je samenlevingsovereenkomst. Het voorkomt verrassingen bij verkoop, relatiebeëindiging of doorstroming naar een volgende koopwoning.
Wil je zeker weten dat jouw situatie goed geregeld is? Neem dan contact met mij op. Ik werk samen met notarissen die zowel het fiscale als civiele belang begrijpen. Zo weet je zeker dat alles goed op papier staat — nu én voor later.
